„Jak zainwestować aby stracić” przedruk z internetowego wydania Newsweek Polska, tytuł i skróty od redakcji.

Klienci BPH TFI, którzy na nieruchomościach stracili prawie 99 proc. zainwestowanego kapitału, sięgają po broń szerokiego kalibru. Składają zawiadomienia do prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa i informują o sprawie również ministra sprawiedliwości .Twierdzą, że towarzystwo działało w konflikcie interesów i źle zarządzało powierzonymi pieniędzmi. W dodatku fundusz miał był nieetycznie sprzedawany, przeważnie osobom w podeszłym wieku, które nie do końca miały świadomość ryzyka inwestycyjnego. Gra toczy się o ponad 330 mln zł i dotyczy kilkuset klientów BPH TFI, w tym czterech OFE i jednego ubezpieczyciela. Oceniając dotychczasowe działania grupy BPH, w szczególności dotyczące prób sprzedaży towarzystwa i sposobu dokonywania podziału banku, widać wyraźnie, że nikt nie ma zamiaru rozliczyć się z uczestnikami funduszu. Stąd też nie czekamy dłużej na jakiekolwiek propozycje ugodowe i wracamy do zaplanowanego poprzednio scenariusza działań prawnych – wyjaśnia Łukasz Zalewski, wspólnik w kancelarii Matczuk Wieczorek i Wspólnicy, obsługującej klientów funduszu BPH Nieruchomości.

BPH FIZ Sektora Nieruchomości wystartował w 2006 r., czyli w okresie budowlanej hossy, kiedy ceny nieruchomości komercyjnych biły rekordy. Do jego portfela trafiło kilka biurowców, centrów handlowych i obiektów magazynowych. Przez kilka lat funkcjonowania miał zarabiać na czynszach z tytułu długoterminowego najmu, a potem nabyte nieruchomości sprzedać z zyskiem.

Rzeczywistość po upadku amerykańskiego Lehman Brothers szybko jednak zweryfikowała ten optymistyczny scenariusz. Na świecie wybuchł bowiem kryzys finansowy, który solidnie poturbował również krajowy rynek. Ceny nieruchomości tak dramatycznie spadły, że BPH TFI postanowiło wydłużyć żywot funduszu o dwa lata.

Ostatecznie upłynnianie portfela (czyli sprzedaż posiadanych nieruchomości) rozpoczęło się w grudniu 2015 r. i ma potrwać do końca tego roku. Ale można przypuszczać, że niewiele uda się wskórać. BPH TFI rozesłało oferty sprzedaży do kilkuset podmiotów, ale niewielu jest chętnych, a jeśli są, to nie na wszystkie obiekty.

Fundusz jest pod ścianą, bo żywot musi zakończyć niebawem, a potencjalni kupcy chętnie to wykorzystali, proponując ceny nawet o 30 proc. niższe od oficjalnych wycen nieruchomości. A jakby tego było mało, portfel funduszu jest zadłużony. Na nieruchomości wydano około 1 mld zł, z czego tylko 300 mln zł to pieniądze klientów. Reszta pochodziła z kredytu.

Oznacza to, że wszystkie bieżące dochody z najmów płyną na zaspokojenie kredytodawców. Klienci funduszu pozostają z niczym. Dość powiedzieć, że jeden certyfikat funduszu wart jest dziś zaledwie 64 grosze. Przed dekadą sprzedawano je po… 100 zł za sztukę.

W piśmie skierowanym do prokuratury klienci podnoszą nieopisywaną dotychczas kwestię nieetycznej sprzedaży funduszu nieruchomości. Zeznają, że certyfikaty inwestycyjne sprzedawane były głównie osobom w podeszłym wieku, które nie miały świadomości ryzyka inwestycyjnego.

Większość pokrzywdzonych wprost wskazuje, że do zakupu tego produktu finansowego byli przekonywani często w sposób uporczywy – zarówno przez swoich doradców finansowych, jak i pracowników Banku BPH.

– Inwestorzy otrzymywali zapewnienie, że inwestycja ta jest pewna, bez ryzyka, że wynik jest gwarantowany, a zyski zapewnią spokojną i dostatnią starość. Wielu klientów zainwestowało w ten fundusz wszystkie oszczędności życia – wyjaśnia Łukasz Zalewski.

Przez lata działalności wycena funduszu uwzględniała przyszłe przepływy pieniężne z czynszów najmu, wartość rezydualną nieruchomości i zobowiązania spółek celowych. Model ten nie odzwierciedlał wartości rynkowej nieruchomości i nie uwzględniał faktu, że w pewnym momencie trzeba będzie te nieruchomości sprzedać.

Poszkodowani klienci uważają też, że formalne uzasadnienie przedłużenia okresu trwania funduszu miało charakter fikcyjny i zadziałało na ich szkodę. Ale to, co bulwersuje ich najbardziej, to działalność w warunkach konfliktu interesów.

Przypominają, że Bank BPH jako właściciel BPH TFI był nie tylko depozytariuszem funduszu nieruchomości (za co inkasował wynagrodzenie), ale pobierał też odsetki od kredytów, które udzielił funduszowi i spółkom portfelowym. Mógł więc mieć w tym interes, żeby fundusz działał jak najdłużej.

– Oba te podmioty należą do tej samej grupy kapitałowej. Należy więc uznać, że finansowo są rozliczane globalnie, co mogło mieć wpływ na podejmowanie konkretnych działań, zmierzających do zwiększenia zysku grupy, pomijając przy tym interes klientów – twierdzi Łukasz Zalewski.

Co na to bank? Twierdzi, że zarówno w momencie udzielenia finansowania, jak i obecnie nie występuje konflikt interesów pomiędzy bankiem a funduszem. Zaznacza, że udzielił kredytów na warunkach rynkowych. Przypomina, że również jest posiadaczem certyfikatów, a więc ponosi ryzyko inwestycyjne na równi z pozostałymi inwestorami.

O sytuacji finansowej nieruchomościowego funduszu i wątpliwej jakości jego zarządzania, już w 2013 r., informowana była kilkukrotnie Komisja Nadzoru Finansowego. Klienci zawiadamiali nadzór o zauważonych przez siebie nieprawidłowościach oczekując, że regulator rynku podejmie odpowiednie kroki. Wówczas jednak KNF orzekła, że nie jest od rozstrzygania sporów cywilnoprawnych i poinformowała o istnieniu tzw. sądu polubownego.

Po rozpoczęciu likwidacji funduszu, a więc w 2015 r., klienci ponownie złożyli donos do KNF i tym razem nadzorca postępowanie wszczął. O sprawie została poinformowana także Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. Z naszych informacji wynika, że KPRM objęła szczególnym nadzorem tę sprawę i nakazała sporządzenie i przedstawienie na ten temat raportu.

Wciąż nieznane są jednak wyniki kontroli KNF. A ich rezultaty są dla sporu kluczowe, bo mogą być podstawą do wkroczenia na drogę sądową.

Ta zawiła i wielowątkowa sprawa, ma jeszcze jedno oblicze. Obecnie Bank BPH jest w trakcie przekształceń, które odsuwają możliwość rozliczenia klientów. Jego zdrowa część sprzedawana jest Aliorowi – niedawno na podział wydała zgodę KNF. Bank BPH po podziale będzie więc „tworem” złożonym z kredytów frankowych i BPH TFI.

– Nie było ani formalnych, ani prawnych podstaw, żeby zgłosić sprzeciw w sprawie podziału Banku BPH – mówi Business Insider Polska Łukasz Dajnowicz, rzecznik KNF.

Poza tym GE Capital, czyli właściciel Banku BPH, już od 2012 r. próbuje sprzedać także BPH TFI. Zakupem towarzystwa jeszcze dwa tygodnie temu zainteresowane było Altus TFI, ale ostatecznie do transakcji nie doszło. Klienci boją się, że po przeprowadzeniu sprzedaży zostaną z perspektywą długoletnich procesów cywilnych, po których nawet w przypadku zasądzenia roszczenia nie będzie go od kogo egzekwować.